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  7月11日,融创中国复牌,股价收盘报16.82港元/股,涨幅为13.65%,创2014年11月24日以来最大涨幅。昨天时报君写了一篇《拯救万达,孙宏斌吃得消吗?如果融创错了,历史可能就要重演》重点介绍了主角之一融创中国,今日将继续深挖另一主角王健林和他的万达。

  与融创中国踩尽油门,猛加杠杆不同的是,万达在急速降低负债率,着急抛售旗下重资产项目。根据融创中国7月11日披露的公告显示,融创632亿收购万达13个文旅项目股权76家酒店,尽调时间只有20天,此外,万达还委托银行贷款296亿元给融创中国用以收购其资产。

  这是什么意思?要卖资产,还得先借钱给对方,然后让对方收购自己的资产,而且卖的还如此之急,隐隐感觉这次交易背后还另有安排……

  万达借钱给融创急甩资产

  我们还是重点分析下这次收购的资产质量以及632亿支付方式。

  根据融创中国7月11日发布的公告显示,13个文旅项目截至2016年底,除税后纯利为38.17亿元,同比2015年增长22%,资产净值为248.84亿元;76家目标酒店截至2016年底,主业利润为8.74亿元,同比2015年增长37%,账面净值334.5亿元。

  上述数据表明,万达打包出售的资产盈利能力尚可,只是对于万达来讲,文旅项目和酒店资产回报率相对其他板块而言较低,且无法为万达提供大量现金流,因此成为万达“瘦身割肉”的首选标的。但是对于融创来说,上述资产的盈利是可观的,根据融创中国2016年年报显示,其净利润为24.78亿元。

  关于632亿的支付方式,根据融创中国公告显示,此次并购的具体支付方式分为四笔:

  首先,签署框架协议当日,融创向万达支付25亿元作为定金。

  其次,7月31日之前,万达在配合融创完成对购买项目的尽职调查后,双方签署正式协议后的3日内,即8月3日之前融创需支付总价款的20%, 126.34亿元。

  第三,正式协议签署后,万达开始准备目标酒店资产过户手续,融创90天内支付转让价款累计至人民币335.95亿元。

  最后,万达收到上述第三笔付款后的5个工作日,通过指定银行向融创发放贷款296亿元,融创收到贷款2日内,用以支付剩余对价人民币295.75亿元。

  What?万达是借钱给融创收购自己的资产,时报君根据采访掌握的情况是,这296亿元贷款由万达提供,银行只是充当贷款通道。对于融创来讲,632亿的并购项目,尽调时间只有短短20天,时间之紧张,万达出售之迫切,简直一分钟都不能耽误。

  万达缺钱吗?

  万达为何愿意借款给融创,助孙宏斌完成此次收购?万达真的很缺钱吗?

  据万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司公布的2017年度第三期中期票据募集说明书显示,2014年~2016年度及2017年一季度,万达商业分别实现营业收入1145.86亿元、1321.05亿元、1298.55亿元和260.3亿元,净利润分别为251.01亿元、301.9亿元、328亿元、85亿元和64.97亿元,与之对应的净利率分别为21.91%、22.79%、25.32%和24.96%。

  以上数据可知,万达商业整体盈利能力在行业内处于较高水平。我们再来看一下万达商业的经营性现金流,2014年~2016年度及2017年一季度,公司经营性活动现金净流量分别为88.32亿元、319.09亿元、379.76亿元和-18.17亿元,其持有物业租赁及商管业务现金流非常稳定。

  还有万达商业负债率,截至2016年底,万达商业负债率维持在70%左右,在地产行业,70%的负债率算较低水平,万科、中粮地产华夏幸福等地产公司资产负债率都超过了80%。按照万达“轻资产”化方向,这个负债率会进一步降低。

  另外,从万达委托银行贷款296亿给融创,也能说明,万达出售资产并非因为缺钱。

  中投证券的一位高级分析师向时报君表示,万达贷款给融创购买自己的资产,这其实是一个股权变债权的交易行为,如何理解这个交易行为?简单举个例子:

  A持有深圳的一套房子,在目前楼市政策趋紧情况下,A对这个房子未来的实际价值是看跌的,所以他想卖掉这个房子,这时候B出现了,认为这套房子还有上涨升值的空间,很想买,但由于资金不到位,A借钱给B买自己的房子,那么这时候A相对于B就变成了债权方,B拥有了这所房子的所有权(相当于股权),到期还本付息给A。未来无论这个房子是涨是跌,跟A没有关系,而B就要承担一定的风险。

  所以回到万达身上,万达对于出售的目标项目的未来价值实际上是看跌的,而融创则是看涨,这里面就存在一个博弈,但有一点可以确认的是,万达卖错了是少赚,融创买错了,那就是关系到企业生死的问题了,当然,如果融创买对了,按照融创中国目前的市值,也很可能再造一个融创。

  所以万达并非是因为资金链紧张才转让资产,对于万达和融创来说,这笔交易背后,意味着什么?

  对赌协议逼迫万达商业需尽快回A股上市

  公开资料显示,万达商业在香港上市不到两年就宣布退市,开启回A之路。当时退市时,万达集团与投资人签订激进对赌协议,退市时交易对价为344.55 亿港元,如果公司在退市满两年或 2018 年 8 月 31 日之前未能在内地主板市场上市,万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

  现在距离对赌协议只剩一年时间,而目前监管政策对房企融资卡得比较严格,现在房企IPO基本处于停滞状态。而万达商业已经在“已反馈”状态持续很长一段时间了。

  万达的上市之路充满不确定性,随着时间临近,万达面临的回购款及利息支付压力也越来越大。这也就解释了融创20天内完成尽调和万达借款给融创也要卖掉酒店文旅业务了。

  据海通证券分析师姜超表示,尽管万达集团有合计超过1000亿元的债务,但年内到期的很少,只有25亿元的PPN(非公开定向债务融资),2018年到期的也只有45亿元PPN和6亿美元的海外债,集团层面来看债券的到期压力不大。即使从万达商业的角度来看,短期偿债压力也不大。一季度末,万达商业拥有956亿元的货币资金,对短期债务的覆盖率较高。

作者:盛如祥

编辑:云西

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